当前 ，全国城市更新行动正处于加速推进的关键阶段
，多地城中村改造逐步探索出“政府主导 、依法征收
、净地出让、市场参与”的全新路径，通过模式与融资机制的系统性创新 ，从根源上防范项目“烂尾 ”风险 。

　　近日，深圳落实《城市更新“十五五
”规划》新规的首个城中村改造项目——罗湖区螺岭片区改造迎来新进展
，项目正式启动签约，标志着项目进入实质性推进阶段 ，也将为深圳乃至全国超大城市的城中村改造落地探索新路径
。

　　走进深圳罗湖的螺岭片区
，时间仿佛回到了上世纪80年代：低矮的楼房和沿街店铺的叫卖声，到处充满了烟火气 ，螺岭片区也是深圳最早一批建设者的集聚地。公开资料显示
，片区“最老”的楼建于1961年，楼龄已经长达65年 ，超七成房屋建成年限超过40年
，半数以上是C级及以上危房，但人口密度高达10万人/平方公里 。

　　“我们1984年就搬到螺岭 ，这里的房子实在太旧了
，我们最怕的就是台风天。 ”何婆婆已经70岁，在螺岭片区生活了超过40年 ，她告诉记者，过去十几年的时间里
，螺岭片区虽多次传出改造动议，但因利益主体复杂 、资金投入庞大、实施周期漫长等现实瓶颈始终未能落地
。

　　据悉 ，罗湖区将螺岭片区改造作为落实国家政策的实践载体
，创新打造“政府主导+国企实施
、净地出让+市场参与”模式。政府从监管者变成主导者，规划审批、资金保障 、回迁安置 ，全链条从头管到尾 。深圳市属国企天健集团进场
，定位是“服务商
”，而不是“开发商” ，只收固定服务费
。值得注意的是
，项目采用“专项债+政策性借款 ”双渠道融资，获批并落地城中村改造专项债 ，已获两家政策性银行42亿元专项借款授信。在业内人士看来
，专款专用
、封闭管理，可以从制度上堵死“烂尾
”风险 。

　　与此同时 ，项目规划按照《住宅项目规范》的要求进行了调整，将总建筑面积从47万平方米压缩至37万平方米
，建筑限高80米
。“建筑面积压缩会影响项目收支平衡，但我们更看重长远的社会效益和居民的居住品质。‘螺岭项目’干好了 ，本身就是一块金字招牌 。”天健集团有关负责人表示
。

　　合一城市更新集团董事总经理罗宇表示
，住宅“限容 ”“限高
”对于容积率较高的城中村改造与旧住宅区改造两类项目影响较大。不过，由于住宅用地招拍挂已经落实“限容” ，城市更新项目落实“限容 ”
，避免住宅供应出现不对称竞争，有利于共同对接改善性需求 。也有业内人士表示 ，城市更新的经济逻辑正在重构：从“高容盈利
”转向“微利保本”
，更加聚焦住房品质提升
。

　　此前，国务院正式印发《城市更新“十五五 ”规划》 ，标志着我国城镇化进入以“存量提质
”为核心的新阶段。中指研究院认为
，《城市更新“十五五”规划》落地，对短期、中长期房地产及城市更新工作进行全面部署 。城市更新已经成为稳楼市的重要抓手 ，要加快配套政策落地落实，比如完善财政支持政策 、优化金融支持措施等。

　　广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示
，在住房回归到大宗消费品
、一般消费品的背景下，随着供求关系重大变化 ，过去的发展模式难以为继
。新时期
，城市更新作为新的增长动力，要通过存量更新、品质提升 ，促进住房消费不断升级
，从而发挥房地产在内需中的积极作用。中指研究院研究总监吴建钦表示，随着城市更新的顶层设计进一步完善 ，下阶段从各部门到各地有望进一步出台更多细化 、可落地的支持性政策
，合力推动城市更新进入多效益统筹
、多模式创新、多机制支持 、多要素保障
、多主体参与的高质量发展期 。

　　“我现在每天都坚持锻炼身体，就等着搬进环境明亮的新家里 ，迎接全新的螺岭
。 ”何婆婆对未来的新生活满是憧憬。

（文章来源：证券时报）